پیشفروش ساختمان فقط با سند رسمی معتبر امکانپذیر است + جزئیات
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری اصفهان با بیان اینکه مردم بدانند قرارداد پیشفروش ساختمان باید حتماً بهصورت رسمی تنظیم شود، گفت: مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و نیز واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
املاک و معاملات مربوط به آن همواره یکی از مهمترین موضوعات حقوقی و اقتصادی جامعه بوده و بخش قابل توجهی از پروندههای قضایی را به خود اختصاص داده است؛ چراکه نبود ثبت رسمی در بسیاری از معاملات، زمینه بروز اختلاف، فروش معارض، معاملات غیرواقعی و تضییع حقوق خریداران را فراهم میکرد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ساماندهی این حوزه، افزایش شفافیت، اعتباربخشی به اسناد رسمی و کاهش دعاوی مرتبط با املاک تصویب شده است؛ قانونی که تلاش میکند معاملات مهمی مانند خرید و فروش، انتقال حقوق مربوط به اموال غیرمنقول و قراردادهای مرتبط، در مسیر رسمی و قابل استناد انجام شود.
یکی از حوزههایی که تحت تأثیر این قانون قرار گرفته، پیشفروش ساختمان است؛ موضوعی که به دلیل حجم بالای سرمایهگذاری مردم و گاهی مشکلاتی مانند تأخیر در تحویل، فروش یک واحد به چند نفر یا اختلاف درباره تعهدات سازنده و خریدار، همواره نیازمند نظارت و شفافیت بیشتر بوده است.
در گفتوگو با محمد محسنی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان اصفهان به بررسی این موضوع میپردازیم که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تغییراتی در فرآیند پیشفروش ساختمان ایجاد کرده، خریداران هنگام انعقاد قرارداد باید به چه نکاتی توجه کنند، چگونه از اعتبار سازنده و وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنند و ثبت رسمی قراردادها چگونه میتواند از بروز اختلافات و تشکیل پروندههای قضایی جلوگیری کند.
قانونگذار، برای حفظ حقوق مردم، پیشفروش را در قالب سند رسمی شناسایی کرده است
در پیشفروش ساختمان، مهمترین نکتهای که خریداران باید به آن توجه کنند چیست؟
محسنی: مهمترین نکته این است که مردم بدانند قرارداد پیشفروش ساختمان باید حتماً بهصورت رسمی تنظیم شود. مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و نیز واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و خلاصه آن نیز به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شود. این موضوع بسیار مهم است؛ چون در عمل، بخش قابل توجهی از اختلافات زمانی ایجاد میشود که اشخاص به قولنامههای عادی، نوشتههای غیررسمی یا توافقات بنگاهی اکتفا میکنند، در حالی که قانونگذار، برای حفظ حقوق مردم، پیشفروش را در قالب سند رسمی شناسایی کرده است.
مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند
آیا مشاوران املاک میتوانند قرارداد پیشفروش تنظیم کنند؟
محسنی: خیر. مطابق ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و باید طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی هدایت کنند. تنظیم قرارداد پیشفروش در بنگاه املاک، برخلاف قانون است. قانون حتی برای این تخلف، ضمانت اجرا هم تعیین کرده است؛ بهگونهای که در صورت تخلف، حسب مورد تعلیق یا ابطال پروانه کسب برای مشاور املاک پیشبینی شده است؛ بنابراین مردم باید توجه داشته باشند که بنگاه، محل نهایی انعقاد قرارداد پیشفروش نیست؛ محل قانونی تنظیم این قرارداد، دفترخانه اسناد رسمی است.
خریدار باید چه مدارکی را بررسی کند؟
پیش از تنظیم قرارداد، خریدار باید چه مدارکی را از پیش از خرید از فروشنده مطالبه و بررسی کند؟
محسنی: در این زمینه، ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان بسیار مهم است. بر اساس این ماده، تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه اسناد و مدارک مشخصی از سوی پیشفروشنده است. از جمله مهمترین این مدارک میتوان به موارد زیر اشاره کرد: سند رسمی مالکیت یا سند رسمی دال بر حق قانونی ساخت و فروش؛ بیمهنامه مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون؛ پروانه ساختمانی صادره از مراجع ذیصلاح، در صورت صدور؛ پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. خریداران نباید صرفاً به ادعای فروشنده یا تبلیغات پروژه اطمینان کنند. احراز اینکه فروشنده مالک رسمی است یا مبنای قانونی برای ساخت و پیشفروش دارد، کاملاً ضروری است.
ریسک اتکا به قراردادهای عادی برای مردم افزایش یافته است
اصلاحات قانونی سال ۱۴۰۳ چه تغییری در وضعیت پیشفروش ساختمان ایجاد کرده است؟
محسنی: قانون اصلی همچنان قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است، اما با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، برخی مواد آن اصلاح شده است. از جمله نکات مهم این اصلاحات این است که برخی الزامات سابق از متن قانون حذف شدهاند؛ برای مثال، الزام به شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و نیز تأییدیه پایان عملیات پی ساختمان که پیشتر در ماده ۴ مطرح بود، حذف شده است. همچنین برخی مقررات سابق مانند داوری اجباری و نیز لزوم اخذ مجوز خاص برای انتشار آگهی پیشفروش دیگر در متن قانون به شکل قبل وجود ندارد. اما نکته بسیار مهم این است که با وجود این تغییرات، اصل اساسی قانون یعنی الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش نهتنها تضعیف نشده، بلکه در فضای تقنینی جدید، اهمیت آن بیشتر هم شده است. یعنی در عمل، ریسک اتکا به قراردادهای عادی برای مردم افزایش یافته است.
در متن قرارداد پیشفروش، چه مواردی باید بهطور دقیق قید شود؟
محسنی: این موضوع در ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان بیان شده است. قرارداد باید از نظر محتوا کامل و شفاف باشد. از جمله موارد مهمی که باید در قرارداد درج شود، عبارتاند از: مشخصات کامل طرفین؛ پلاک ثبتی و نشانی ملک؛ مشخصات فنی و معماری ساختمان و واحد مورد معامله؛ بها، نحوه پرداخت و زمانبندی اقساط؛ زمان تحویل واحد و زمان تنظیم سند قطعی؛ تعهدات پیشفروشنده نسبت به مراجع قانونی؛ شرایط مربوط به خسارات، تضمینها، بیمه و تغییر مشخصات. هر قدر قرارداد از حیث فنی و حقوقی دقیقتر تنظیم شود، امکان بروز اختلاف کمتر و امکان دفاع از حقوق طرفین بیشتر خواهد بود.
نحوه پرداخت ثمن و اقساط
آیا قانون برای نحوه پرداخت ثمن و اقساط نیز حمایتهایی از خریدار پیشبینی کرده است؟
محسنی: بله، در این زمینه دو ماده مهم وجود دارد. نخست ماده ۱۱ که تصریح میکند حداقل ۱۰ درصد از بهای قرارداد باید برای زمان تنظیم سند قطعی باقی بماند و نمیتوان تمام ثمن را پیش از انتقال رسمی دریافت کرد. این حکم، یک تضمین قانونی مهم برای پیشخریدار است. همچنین ماده ۱۲ مقرر میکند که پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را به پیشرفت فیزیکی ساختمان منوط کند؛ آن هم با تأیید مهندس ناظر. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که خریدار ناچار نباشد بدون تحقق پیشرفت واقعی پروژه، مبالغ بعدی را پرداخت کند.
اگرفروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار به چه حقوقی میتواند استناد کند؟
اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار به چه حقوقی میتواند استناد کند؟
محسنی: قانون در این زمینه حمایتهای مهمی از پیشخریدار پیشبینی کرده است. بر اساس ماده ۶، اگر واحد در موعد مقرر تحویل نشود یا پیشفروشنده تعهدات خود را در بخشهای اختصاصی، مشاعی یا خدمات عمومی انجام ندهد، خریدار میتواند خسارت تأخیر و در موارد مربوط، اجرتالمثل ایام تأخیر را مطالبه کند. مطابق ماده ۷ نیز اگر مساحت واحد تحویلی با میزان مندرج در قرارداد اختلاف داشته باشد، بسته به میزان اختلاف، برای خریدار حق فسخ یا حق مطالبه خسارت پیشبینی شده است؛ بهویژه اگر کسری متراژ از حدود قانونی فراتر برود. علاوه بر این، بر اساس ماده ۸، در صورتی که پیشخریدار به دلیل تخلف پیشفروشنده قرارداد را فسخ کند، حق دارد وجوه پرداختی خود را بر مبنای قیمت روز و با نظر کارشناس، بههمراه خسارات قانونی، مطالبه کند.
اگر فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری کند، چه اتفاقی میافتد؟
اگر فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری کند، خریدار چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
محسنی: این موضوع در ماده ۱۳ قانون پیشبینی شده است. هرگاه پیشخریدار به تعهدات خود عمل کرده باشد، میتواند برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کند. اگر پیشفروشنده ظرف مهلت قانونی برای انتقال حاضر نشود یا استنکاف کند، دفترخانه با رعایت تشریفات مقرر، میتواند موضوع را در سند قید کرده و انتقال را به نام پیشخریدار یا قائممقام قانونی او انجام دهد. این حکم، از مهمترین تضمینهای قانونی برای جلوگیری از بلاتکلیف ماندن خریدار در مرحله نهایی انتقال است.
بررسی پروانه ساختمانی و سایر اسناد مرتبط از طریق دفاتر اسناد رسمی و مراجع ذیربط
آیا پیشخریدار میتواند از وضعیت ملک و اصالت مدارک، استعلام رسمی بگیرد؟
محسنی: بله، و این کار اکیداً توصیه میشود. یکی از مدارکی که طبق ماده ۴ باید وجود داشته باشد، پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. همچنین بررسی پروانه ساختمانی و سایر اسناد مرتبط از طریق دفاتر اسناد رسمی و مراجع ذیربط امکانپذیر است. توصیه این است که شهروندان به هیچ وجه فقط بر پایه تبلیغات، وعدههای شفاهی، بروشورهای فروش یا آگهیهای غیررسمی تصمیمگیری نکنند. پیش از هر پرداخت یا امضای سند، باید وضعیت ملک، سمت فروشنده و مدارک پروژه از مسیر رسمی بررسی شود.
پیامدهای پیشفروش خارج از چارچوب رسمی
پیشفروش خارج از چارچوب رسمی چه پیامدهایی دارد؟
محسنی: قانون در این باره صریح است. مطابق ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، هر شخصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش کند، با ضمانت اجرای کیفری مواجه میشود و برای آن حبس یا جزای نقدی پیشبینی شده است؛ بنابراین موضوع فقط یک توصیه احتیاطی نیست؛ بلکه تکلیف قانونی است. هرچه مردم بیشتر به مسیر رسمی پایبند باشند، هم احتمال وقوع کلاهبرداری کاهش مییابد و هم در صورت بروز اختلاف، امکان احقاق حق آنان بیشتر خواهد بود.پ
توصیه به شهروندان
جمعبندی و توصیه نهایی شما به شهروندان چیست؟
محسنی: توصیه اصلی ما این است که مردم در موضوع پیشفروش ساختمان، هیچگاه به قراردادهای عادی اکتفا نکنند. پیش از هر اقدامی باید: ۱- سمت قانونی پیشفروشنده احراز شود؛ ۲- مدارک ماده ۴بهدقت بررسی شود؛ ۳- متن قرارداد با رعایت الزامات ماده ۲تنظیم شود؛ ۴- قرارداد فقط در دفتر اسناد رسمی منعقد شود؛ ۵-پرداختها با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه و حقوق قانونی خریدار انجام شود. اگر این اصول رعایت شود، بخش زیادی از اختلافات، کلاهبرداریها و دعاوی سنگین در حوزه پیشفروش ساختمان اساساً شکل نخواهد گرفت.
منبع: میزان
ارسال نظر